在2008年以来的全球金融危机和经济衰退中，德国住房市场非但未遭重创，反而日渐繁荣。自2010年始，德国西部七大城市（柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和多特蒙德）的房价迅速上涨，2012年第二季度的名义价格与上年同期相比增加了12%。此间，舆论中不乏对房地产市场出现泡沫的担忧。德意志银行研究部则用1975年以来的时间序列数据论证，房价指数变化幅度长期低于物价。1995~2005期间的实际住房价格非但没有上涨，反而低于前期房价水平20%。2010年开始的房价上涨，不过是向正常价格水平的回归。总之，房价稳定意味着价格并未大起大落，而非固定不变。
    这一现象，正是中国社会科学院派团实地观察的原因。2014年10月中旬，笔者随团前往法兰克福、柏林和施瓦本哈尔（Schwaebisch  Hall）。此间除了走访住房金融机构，还与单个房地产商、住房管理专家和购房者对话，且又通过长期电话询问昔日师长，积累了丰富的文献和案例信息。在此基础上撰写的调研报告，已发表在《经济学动态》2015年第2期。这里，仅集中陈述个人访谈中获得的住房买卖案例，以便读者了解德国住房市场的运行轨迹。
    一、买房已到中年时
    施瓦本哈尔住房储蓄银行的雇员告诉笔者，德国大约有1/3住户属于终生买不起房屋的阶层。出自中高收入阶层的年轻人，就业后也需长时间储蓄才能买房。因此，大多数就业者的住房需求都依赖于租房市场的供给。2012年，德国住房已达4000万套，其中60%为出租房。从人口结构来看，租房居民约占45%。上世纪八十年代，笔者曾在德国租房居住四年，知晓租约安全有租房法保证，若有争议还可找房客协会帮助。当时租住的房子不仅建筑质量上乘，家具电器及各类专用厨具餐具亦足够日常生活所需。且不论学校的年轻同事必然租房，即便是一些资深研究人员和教授，出于工作岗位流动或保持当期生活质量的考虑，也不着急买房。
    好友V教授夫妇（姓名以字母替代，以保护个人隐私）养育三个女儿，其五口之家的租房和购房决策，无不与家庭生命周期相关。1994年之前，V教授在位于华盛顿的一家国际政策研究机构工作，夫人专职照料家务。那时两个女儿上小学，最小的女儿还上幼儿园。V家租住郊区一座独栋房，卧室加客房至少5间，至少还附带了3个卫生间。1994~2002期间，V教授应聘德国的教席，先后在两所大学任职，全家随之迁移并继续当租客。2002年，V重返华盛顿的国际机构，夫人随行，女儿们则留在德国上学或就业。因此，V夫妇在贴近市中心的地段租房，房屋面积大约相当于此前的二分之一。2009年，V教授回到波恩大学工作，租住的小屋距其办公室骑自行车还不到半个小时。这一年，他们有两个女儿在柏林上学和就业，还有一个在苏黎世上班。因此，V夫妇便计划在柏林买房。到2012~2013年完成购房手续，他们已年过花甲。我的学位导师R教授，也是临近退休才首次购房。
    企业里的就业者到了工作地点大致稳定、收入达到社会中上水平、家庭规模不再扩大的时候，也就开始买房或建房了。此时，他们至少已人到中年。三十年前，住房储蓄银行的雇员F先生从斯图加特迁移到施瓦本哈尔，最初自然是租房住。此后接二连三生儿育女，很难找到合意的房子，就买了一块宅基地，自己动手建房。他父亲是建筑工匠，F先生打小从父亲那里学到的技艺，在自建房时全都派上了用场。他耗时整整一年，建成一座独栋房。儿女成年后纷纷离家居住，老两口的房子难以充分利用。但考虑到家庭团聚的需要，F夫妇并无换房或部分出租的打算。F先生的同事G博士来自柏林，四十岁左右已升入中级管理层。G夫人于2014年诞下三胞胎，租住的公寓即将不够用。G博士认为，在施瓦本哈尔购买二手房支付的价格加上纳税和交易成本，总支出与买地建房相差无几。在距离银行总部2公里的地方，恰有市政府规划的居住区，他就在规划区买了一块1000多平米的宅基地。此间G博士从本行获得一笔十年期住房贷款，准备建一所带有花园草地的独栋屋，供三个儿女奔跑玩耍。看来，他必定要在施瓦本哈尔长期居住了。
    二、住房交易安全
    房屋买卖手续繁杂，交易家庭通常由主妇出面处理。这并不意味着她必须亲自履行所有的程序，而是直接与中介商、律师和银行打交道。房屋买卖中的每一环节都须依法提供必要文件，其中不乏保护交易双方资产安全的制度设计。一套住房交易的文件多达几百页，其中涉及的诸多手续也只有专事房地产交易的律师和中介商才精通。因此，购房者一般都会雇用律师和中介从头到尾经手所有交易环节。购买住房通常须缴纳相当于房屋总价6%的购置税（各州税负不同），支付2%的律师费和大约  3%-5%的房地产中介费。
    笔者从好友V夫人那里，了解到购房程序中的诸多细节。V夫妇购买的房子位于柏林东部市区的Schoenhause  Allee，距离地铁站大约步行10分钟。一座幽深的院子里有大小不等四五座独栋房，V夫妇为退休生活计，买了其中最小的一栋。现在大女儿一家三口住在这里，此前大女婿从住房储蓄银行贷款买了房，目前租了出去。V夫妇的住房面积150平米，每平米价格2900多欧元。这房子已有上百年历史，整个街区的建筑都是如此。德国人不会把它们拆毁重建，而是外层加固内里做现代化装修。V夫妇这所房子在百年前是马圈，现在也只有砖砌的屋顶能显示这一点。她支付的交易费用加上纳税大约为房价的10%，律师和房屋中介负责每一交易环节合法合规及资金安全。听我讲到有位中国演员买房上当受骗的事例，她当即评论：“这在德国几乎不可能发生!”  V夫妇购房时还贷了款，在尚未还清贷款的时候，房屋登记册上始终有银行的名字。贷款还清后，登记局（Grundbuchamt）才会把银行的权利消掉。这所房屋百年来曾多次转手，每一笔交易都在登记册上留有记录。
    V夫妇从两个银行贷款，贷款期限长达30年。V夫人说，贷款利率可以谈判。如果选择30年固定利率，银行就要抬高利率，例如5%。如果选择其中5年为固定利率，其余年限另行谈判，银行就会在这5年内压低利率，例如1%多一点儿。她先选择头10年固定利率，最终谈定利率为2.2%。到期后再进行下一阶段谈判，银行会根据客户的资产负债情况决定其谈判利率的上下限。这在中国留学生H女士那里也得到印证。H女士的丈夫在一家商业银行工作，他俩得到了相当于“绿卡”的长期居住和工作许可，在法兰克福一处名叫Riedberg的新区买了房。那里华人聚集，环境幽静，还有轨道交通抵达。他们购房时的房价约每平米3700-3900欧元，2014年该地区的新建住房均价已达4102欧元。H的丈夫获得了一笔10年期的贷款，利率还不到2%。笔者猜想，这或许是金融机构雇员才能得到的优惠贷款条件。
    住房储蓄银行的几位雇员告诉笔者，如果从本行贷款可以额外得到0.5%的利率优惠。雇员F先生及其子女共十人先后从住房储蓄银行贷款，但只有他一人有资格获得优惠利率。雇员L先生购买公寓房时与另一家银行讨价还价，十年期的贷款利率为1.9%，比从本行获得额外优惠后的利率还低，因此就放弃了行里的待遇。银行之间在国内外业务中都有竞争，但不会因为竞争就放弃贷款安全规则。例如，外国投资者在德国买房多为直接支付全款，如果要从德国银行贷款，就必须提供德国居留地址，其抵押品也相当于百分之百的贷款总额。两德统一后，住房储蓄银行的业务向东欧扩展，还与中国建设银行在天津和重庆建立了合资银行。由于中国房地产市场风险高于德国，“中德住房储蓄银行”采用的房屋抵押估值规则也有所区别。贷款发放前，会有专门的评估机构按照正常市场状况对抵押房屋估值。德国本土房屋估值额一般低于市场价值的20%。而在中国，房屋估值额则低于市场价值的30%。
    我留学时的一位老师B教授既买过房也卖过房。2014年他已高龄99，在电话中清晰地讲述了买卖细节。○11968年，他在斯图加特市郊的Asemwald区购买80平米三居室住房一套，于2012年还清贷款。○2缔结购房合同时，总房价为86000马克。B教授自有资金30000马克，分别与两家银行签署了贷款合同。○3每月连本带息还款400马克，相当于他工资的10%。○4实行欧元制的时候，还款额按照全德统一规定的兑换比率转换成欧元。○5B教授的夫人已过世，他们夫妇也无子女。2014年上半年，B教授以70000欧元的低价，把房子卖给了一个侄子。但他依然住在里面，仅支付水电暖气和物业费。○6这笔交易未雇用房屋中介，只是支付了公证费和律师费。现在，房屋登记册上已是他侄子的名字。
    三、居住及房产处置中的公共管理
    在德国，买地盖房必须遵循空间秩序(Raumordnung)、土地使用规划（Flaechennutzungsplanung）和城市建设规划（Bebauungsplanung）。在联邦、州、市和区镇的空间秩序、土地使用规划及城市建设规划的制定过程中，都有居民代表参加。当他们需要买地盖房时，也必须处于地籍局（Katasteramt）、建筑局（Bauamt）和房屋注册局等政府机构的批准和监督之下。住房储蓄银行的G博士告诉笔者，他打算请建筑公司建房，工期大约6个月。房屋的样式可自选，但高矮和临街距离，必须按照市建筑局的规划来设计。此外，管线如何铺设、通道如何修筑、苗木如何选择，也都须遵从建筑局的规划。G博士理解，尽管住房为私人财产，但它的存在构成了公共空间的一部分，因此房产所有者应当遵守空间秩序。
    对于自有住房者的权利和义务，德国民法早有规定，购房者乃至租住户也无一不晓。B教授住在高层公寓楼，高楼内的全体套房所有者对楼下的花园、道路及其他设施分享共有权。他们共同决策雇用了一家物业公司管理居住区，B教授为此每月支付370欧元物业费，还从未听说有人拖欠或拒交。V夫妇在柏林购房的总房价中，包含了对院落、垃圾房和自行车房等共有资产的费用分担。院内住户对共有设施的使用和维护实行自治，谁也不会违反共同建立的秩序。例如，院内只有道路、树木和草地，无人停放汽车。垃圾房内，废弃物分类存放，垃圾箱颜色鲜明密封严紧，既无馊味也无外漏杂物。自行车房里，大小自行车分排停放，留有进出自如的通道，等等。
    二战期间，德国大量住房在空袭中焚毁。战后重建伊始，西德政府即采用住房购置激励政策。时至今日，自有房和租房市场结构已趋平衡，政府给予住房购置者的优惠待遇也随之改变。住房储蓄银行的雇员说，依然保留的激励政策主要有两项。其一，购房户或建房户可以获得10年减税待遇。其二，对于购房或建房自住的家庭，联邦政府对年收入51200欧元以下的多人住户和25000欧元以下的单人住户提供住房津贴。2012年以前，每年补助1000~2500欧元，此后下降到90欧元。在他们看来，这点儿津贴不过是象征性的鼓励罢了。
    不仅如此，政府还通过税收制度防止住房买卖投机，银行则借助独立的客户信息系统尽可能减少住房金融风险。住房储蓄银行的雇员强调，房屋购买者若在十年内出售所置住处，政府将依法对这类出售者征收重税。除了25%的资本收入税以外，还要依据其出售资产后的收入水平征收累进的个人所得税，最高税率达48%。因此，几乎无人去做这样的“冤大头”。住房储蓄银行的贷款方向只与住房有关，储户借款的前提，是其存款额达到合同金额的1/2。银行在做出贷款决策之前，除了考虑借款者是否满足存款条件，还要考察其信用记录。德国有一家独立于政府的信用数据公司，缩写名叫SCHUFA。每家银行在发放贷款前，都会从那里查询信息，根据借款者的资产负债状况决定是否贷款以及相应的贷款条件。
    至于住房的遗赠，德国税法中对遗产税和赠与税实行超额累进税率，具体税率的执行，取决于遗产法（Erbrecht）规定的财物继承人/受赠人与被继承者/赠与者之间的亲疏关系。若子女继承父母的住房并将其用于自住，200平米以下的部分免税，超额部分的累进税率按其评估的市场价值从7%到30%不等。非直系亲属受赠住房，只能得到价值2万欧元的免税额，超额部分的累进税率从30%到50%不等。在此背景下，高龄退休老人对其住房多有合法避税安排，R教授夫妇便是如此。他与夫人同龄，如今都已度过90岁生日。自结婚之日起，他们就在住房储蓄银行存款。上世纪八十年代末，R夫妇在斯图加特市的Hohenheim大学附近买房，获得期限为20年的贷款，现已按时还清。他们购买的套房位于一座双层公寓楼的底层，居住面积大约100多平米，外带后花园和地下室，购置价格相当于他当年100个月的工资。R夫妇共有5位子女，大女儿7岁罹患脑瘤高位截瘫。老夫妇买下房子后，就作为遗产分配给了其他四个孩子，这样每个继承人的税率都会比单一继承人低。不过这几个孩子必须承诺，如果父母在大女儿之前去世，他们要分担照料责任。2012年，大女儿病重不治，四位兄弟姊妹的承诺也随着姐姐的去世自然终止。
    上述受访者均属中产阶层，对法律规范和社会行为准则有着透彻的理解。他们提供的信息和各自的行为决策，部分地反映了居民户对有关住房市场的法律规范的回应。同时也说明，住房交易和使用中的公共管理如何深入到德国社会生活之中。  
（2015年6月12日星期五完稿，将发表于2015年9月出版的第69辑《经济学家茶座》）